楼（lóu）上住户漏水问题

徐先生花费大量时间和**刚（gāng）刚装（zhuāng）修好的房（fáng）子，被楼上（shàng）住户住户跑水（shuǐ）搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有（yǒu）漏（lòu），并且很（hěn）不情愿配合检查（chá）问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已（yǐ）解（jiě）决了问题，但刘先生心（xīn）里（lǐ）还是不痛快，认为（wéi）物业在装修管（guǎn）理上没有（yǒu）尽到责（zé）任（rèn），所以拒（jù）绝缴纳物业管（guǎn）理费。对物业公（gōng）司的服务不满意，是（shì）否可以不交物业管（guǎn）理费？徐先生（shēng）应该向谁要求索赔？

案（àn）例分析：

1. 楼上跑水可能（néng）由两种原因引起（qǐ）：房屋质量不好导致水渗漏或者楼（lóu）上业主过失导致跑水，但（dàn）无论（lùn）哪（nǎ）种原因引起都（dōu）与物业管（guǎn）理公司无关，不（bú）涉及物业（yè）管理公司与业主的（de）法律关系。

2. 房屋质量（liàng）不好导致水渗漏（lòu）涉及业主（zhǔ）与开发商（shāng）之间基于（yú）房（fáng）屋（wū）买卖合同而产（chǎn）生的合同法（fǎ）律（lǜ）关系，开发商交付的（de）房屋存在瑕疵导致水（shuǐ）管跑水致使业主遭受损失，开（kāi）发（fā）商应当（dāng）承担违约赔偿责（zé）任。

3. 楼上业（yè）主（zhǔ）过失导（dǎo）致跑水涉及（jí）业主之间基于侵犯（fàn）行为而产生的侵权法（fǎ）律关（guān）系，楼上业主的（de）过错导致楼下业主房屋遭（zāo）受损（sǔn）失，该（gāi）行为已经构（gòu）成对楼下（xià）业（yè）主财产权利的（de）侵犯，构成侵犯应当（dāng）承担（dān）侵权（quán）赔偿责任。

4. 物业管理公司在（zài）本案（àn）中涉及对受损业（yè）主家内部的维护和修（xiū）缮。由于受损（sǔn）部（bù）位不属（shǔ）于公共设施、公共区域，该部分（fèn）的物业服务不属于物业（yè）管理费所涵盖的服（fú）务（wù）范（fàn）围，而属（shǔ）于特（tè）殊的物业管理服务，对该部分维修（xiū）当另行支付（fù）费用，业主（zhǔ）没有理由拒缴物业管理（lǐ）费。